訳あり物件とは？種類・特徴と高く売るための基礎知識｜放置リスクと損しない売却術も徹底解説

訳あり物件とは？一般的な不動産との違い

訳あり物件とは、何らかの理由で通常の不動産市場では売却や流通が難しいとされる物件を指します。たとえば「事故物件」「空き家」「再建築不可」「共有持分」「底地」「借地」など、さまざまな事情や制約があるため、一般の買い手から敬遠される傾向があります。

一方、一般的な不動産は、購入者が住宅ローンを利用しやすく、すぐに住み始められるなど流通性が高いのが特徴です。しかし、訳あり物件の場合は心理的なハードルや法的な制約、権利関係の複雑さなどがネックとなり、「売りたくても売れない」「値段がほとんど付かない」といったケースも珍しくありません。

訳あり物件の定義は一つではありませんが、市場でスムーズに流通しない“ワケ（理由）”がある物件を総称する言葉です。これらの物件は、従来は放置や相続トラブルのもとになりやすかったものの、近年は専門の買取業者が増えたことで、現金化や処分の選択肢が広がっています。

訳あり物件を放置するリスクとは

訳あり物件をそのまま放置してしまうと、さまざまなリスクや損失が発生します。単なる空き家やゴミ屋敷、再建築不可物件、事故物件など、種類によってリスクの内容は異なりますが、主に次のような問題が共通して起こります。

• 倒壊・火災などの危険性
  空き家や老朽化物件は、建物の腐朽や雨漏り、耐震性の低下によって倒壊リスクが増大します。また、不法侵入や放火など犯罪被害の温床になるケースも多く、放置は非常に危険です。
• 資産価値の急激な下落
  人が住まなくなった住宅やゴミ屋敷は、劣化が早まり、資産価値が急速に落ちていきます。放置期間が長引くほど「売れるうちに売却」が難しくなり、最終的に“値段が付かない”物件になる可能性も高まります。
• 固定資産税・管理費など維持コストの増大
  誰も使っていない物件でも毎年の固定資産税や都市計画税、管理費用が発生します。特に空き家は外壁や屋根の補修なども自己負担となり、年間数十万円以上の維持費がかかることも珍しくありません。
• 行政からの指導・罰則リスク
  「空家等対策特別措置法」により、危険な空き家は“特定空き家”に指定され、固定資産税が最大6倍になる、行政代執行（強制撤去）の費用が請求されるなど重いペナルティも。
  ゴミ屋敷の場合は条例違反として、行政の指導や改善命令、代執行（強制撤去）費用の負担義務が発生します。
• 相続・共有トラブル、近隣からの苦情
  共有持分や相続で名義人が複数いる場合、意見の不一致や管理責任のなすりつけ合いが発生しやすく、問題が深刻化しやすいのが特徴です。
  また、草木の繁茂や異臭、害虫発生などで近隣住民からクレームや損害賠償請求が来るケースもあります。

このようなリスクを放置すると、損失や負担が拡大するだけでなく、「売りたい」と思った時に売却先が見つからない」最悪の事態にもなりかねません。少しでも早めに専門業者へ相談し、状況に応じた最適な対処を検討することが重要です。