村山 健二（宅地建物取引士）訳あり物件でも売れる！売却前に知っておきたい4つの注意点
①「共有持分・共有財産でも売却可能？トラブルを避けるために知っておくべきこと」
共有持分（きょうゆうもちぶん）とは、1つの不動産を複数人で所有している状態を指します。
例えば、兄弟で親の家を相続したときなどに起きるのがこの「共有財産（きょうゆうざいさん）」です。
こうした物件を「売りたい」と考えたとき、多くの人が最初に悩むのが「他の共有者の同意がないと売れないのでは？」という不安です。
確かに、物件全体を売却するには原則として全員の同意が必要です。
ですが、実は自分が持っている持分だけを売却することは法律上可能です。
ただし、ここで注意が必要です。
持分だけを売っても、買い手がその物件を自由に使えるわけではありません。
つまり、「自分の権利だけを買いたい」という人はかなり限られています。
そのため、通常の不動産市場では売れづらいのが実情です。
では、どうすれば良いのか？
ここで選択肢となるのが、「訳あり物件の買取専門業者」に相談するという方法です。
このような業者は、持分だけの買い取りや、他の共有者への交渉代行も行ってくれる場合があります。
さらに最近では、相続問題や離婚に伴う財産分与など「共有状態の解消ニーズ」が高まっている背景から、こうした持分買取サービスの需要も増加傾向です。
自分だけで悩んでいても解決は難しいので、早めに専門家に相談することで、トラブルを未然に防ぎながら売却の道を開くことができます。
②「ゴミ屋敷・汚れた物件でも売却できる？清掃より先にやるべきこととは」
「ゴミ屋敷になってしまった家でも、本当に売れるの？」
これは多くの方が抱える不安です。
見た目が悪かったり、悪臭がしたりする物件は、誰も買ってくれないと思いがちですよね。
ですが、実は清掃やリフォームをする前にやるべき大事なことがあります。
それは、「状態そのままで買い取ってくれる専門業者に相談すること」です。
ゴミ屋敷と呼ばれる物件は、片付けに数十万円〜数百万円かかることも珍しくありません。
一方で、実際に片付けをしてから売ろうとすると、予想以上にお金がかかり、
「結局赤字になった」というケースも多く見られます。
しかし、訳あり物件を専門に扱う買取業者は、ゴミが残った状態でもそのまま買い取ってくれることがほとんどです。
なぜなら、業者側で提携している清掃会社や解体業者がいるため、コストを抑えつつスムーズに処理できるからです。
また、個人間の売却では避けられない「現状回復」の義務も、業者に売却することで大幅に緩和されます。
自分で片付ける負担や時間、精神的ストレスを減らせるのは大きなメリットです。
つまり、「キレイにしてから売る」ではなく、「そのままの状態で相談する」ことが最初の一歩なのです。
まずは物件の状況を正直に伝えた上で、どんな売却方法があるのかを知ることが大切です。
③「借地権・底地でも売却可能！買い手が見つかる条件とは」
「借地（しゃくち）や底地（そこち）は売れない」と思っていませんか？
たしかに一般の不動産市場では、こうした権利関係が複雑な土地は敬遠されがちです。
ですが実は、借地権や底地も売却できる可能性は十分にあるのです。
重要なのは、正しい知識と「誰に売るか」という戦略です。
まず、「借地権」とは、土地を他人から借りて建物を建てている権利のこと。
一方、「底地」とは、借地人に土地を貸している地主の立場です。
この2つは一体化していないと買い手が使いにくく、売却が難しくなります。
しかし、最近では借地権や底地をまとめて買取する専門業者や投資家が増えてきているため、以前よりも売却のチャンスが広がっています。
売却を成功させるポイントは、以下の3つです。
権利関係の整理：契約書や更新履歴、地代の支払い状況などを確認しましょう。
借地人または地主とのコミュニケーション：スムーズに交渉が進むケースでは、同時売却や交換も可能です。
専門の買取業者に相談：こうした特殊な案件は、一般仲介よりも専門業者の方がスピーディかつ高確率で売却できます。
さらに、底地と借地が両方そろう「完全所有権の土地」として再構築できる場合、資産価値が一気に高まるケースもあります。
つまり、「売れない」ではなく、「売り方次第」で未来が変わるのです。
借地や底地を「どう処分すればいいかわからない」と悩んでいる方こそ、早めに専門家に相談することで、意外な解決策が見つかるかもしれません。
④「再建築不可物件の売却術！価値を引き出す3つのコツ」
「再建築不可（さいけんちくふか）」という言葉を聞くと、多くの人が「売れない」「価値がない」と感じてしまいます。
たしかに、新たに家を建てられない土地は、一般的な住宅需要に合わず、買い手が限られるのが現実です。
ですが――それでも売却する方法はあります。しかも、ちゃんと価値を引き出すことも可能です。
まず、再建築不可物件とは「建築基準法に適合していないため、新しく建物を建て直すことができない土地や建物」のこと。
たとえば、道路に2メートル以上接していない土地などが該当します。
しかし、以下の3つの工夫をすれば、再建築不可でも買い手が現れる可能性がぐっと高まるのです。
コツ①：現状の建物を活かす
リフォームすれば十分に住める場合や、倉庫やアトリエとして活用できる建物もあります。
「住む」だけが使い道ではないことを伝えると、ニーズのある買い手に届きます。
コツ②：投資家・買取業者にターゲットを絞る
再建築不可でも「利回り目的」で買う不動産投資家は一定数います。
こうした層は、一般の買主と異なる目線で物件を評価してくれるため、意外と高値での売却も可能です。
コツ③：隣地との交渉で「建築可能」に変わる可能性を探る
隣の土地の所有者と交渉し、道路接道条件を満たすことで再建築が可能になるケースも。
「現状は再建築不可だが、将来的に可能になる余地がある」と示すことで、資産価値が上がることもあります。
再建築不可物件は「特殊な物件」であるからこそ、専門的な視点と戦略が必要です。
自分で調べても難しい点が多いため、まずは訳あり物件の扱いに慣れた業者に相談することが、成功の近道になります。
まとめ｜訳あり物件でも「正しく動けば」確実に売却できる！
「共有持分があるから売れないかも…」
「ゴミ屋敷になってしまった家をどうすれば…」
「借地や底地じゃ価値がないんじゃないか…」
「再建築不可物件は誰も買わないはず…」
そう思い込んで、動けなくなっている方は非常に多いです。
ですが、この記事で紹介した通り、訳あり物件にも“売れる道”はしっかりと存在しています。
むしろ、「訳あり」だからこそ、それに特化した専門業者や投資家にとっては、需要のある物件でもあるのです。
重要なのは、「自分でなんとかしよう」と無理をすることではなく、
物件の状況に応じた最適な相談先と売却戦略を選ぶことです。
高額なリフォームや無理な清掃を行う前に、まずはそのままの状態で、
訳あり物件専門の買取サービスに相談してみてください。
あなたの物件にも、思っている以上の価値があるかもしれません。
一人で抱え込まず、第一歩を踏み出してみましょう。